在房住不炒政策定位下,當前全國樓市整體趨穩,但近期個別城市出現異動,局部交易升溫,這固然有積攢的需求集中釋放的原因,但也在一定程度上反映出樓市博弈的複雜性和非合作特征。如果任由市場異動蔓延,那么就有可能引發房地產市場預期紊亂,增加金融風險。為進一步落實房住不炒的政策定位與目標,需要采取切實有效的措施形成市場共識,引導市場參與各方形成合作博弈,由此推動房地產市場穩健運行。

  樓市激勵的非合作博弈源於利益驅動。非合作博弈是指在策略環境下,非合作框架把所有人行動都當成個別行動,主要強調個體自主決策,與策略環境中其他個體無關。受利益驅動,房地產市場較易產生非合作博弈。作為重要的資產配置,近年來我國住宅不動產投資已經成為全民關注的焦點。不難發現,過去我國地方經濟發展存在房地產路徑依賴。房地產開發企業利益驅動,投資投機群體套利慣性,剛性需求群體望房興歎,構成房地產市場主要參與群體的目標和訴求並不完全一致,這既有明顯的目標沖突,也有部分的激勵相容,但在現實利益分歧時,往往會陷入非合作博弈的境地。無論是“搶人”還是“搶房”,也無論是“搖號”還是“洗盤”,住房市場喧囂歸於沉寂,而又從沉寂突然喧鬧,周而複始,說到底是房地產市場非合作博弈的結果。

  但住房市場並非沒有形成合作博弈可能性。理論上分析,合作博弈與非合作博弈之間的區別,主要在於各方行為相互作用時,市場能否達成一個具有約束力的協議。可見,非合作博弈向合作博弈的轉變在於,市場參與主體要形成有約束力的協議。當前我國房地產市場形成合作博弈存在可能性,雖然市場參與主體存在明顯利益沖突,但也存在激勵相容的外部條件,那就是房地產市場的穩健運行。無論是對地方政府,還是對房地產開發企業、持有住宅不動產群體,甚至是潛在購房群體來說,讓房地產市場的穩健運行的共識,都能減少樓市劇烈波動風險,穩定各方預期。

  回顧曆史,日本房地產過度泡沫化引發危機,並最終造成全民福祉損失的風險和教訓,依然曆曆在目。不僅如此,當前我國房地產市場形成社會共識基礎正在夯實,圍繞房住不炒政策深化房地產調控,彌補政策漏洞,消除市場套利,投資投機性需求受到明顯抑制,熱點城市房地產市場供求趨向緩和,社會資金盲目流入房地產市場已受遏制,一線城市房地產市場正逐步降溫,這些將會在很大程度上動搖房價上漲預期根基,並推動房地產市場理性形成。更為重要的是,針對樓市異動的房地產調控政策升級,向房地產市場傳遞出清晰信號,在很大程度上強化了對行為人的政策約束,推動房地產市場有約束力共識的形成。

  綜合來看,在利益和目標相互影響的非合作博弈中,若行為人只考慮自身利益最大化,必然難以實現福利最大化,影響到其他行為方利益。而推動房地產市場非合作博弈向合作博弈轉化,核心仍在於采取切實有效措施引導社會對房住不炒的政策定位形成共識。一是對房地產市場投資投機行為形成有效約束。我國住房市場投資投機行為屢禁不絕,關鍵在於其盈利示范效應。房地產調控政策應精准應對市場形形色色的住房投資投機行為,明顯增加行為成本,大幅收窄獲利空間,才能從根本上消除住房投資投機動機。二是破除房地產路徑依賴。雖然地方經濟運行深受固有模式影響,但也並非沒有突破可能,關鍵在於經濟治理模式變革,結合地方經濟和產業特點落實創新驅動和產業升級,通過建設地方政府有序承債機制,科學安排財政轉移支付,形成城市群經濟帶,加快產業梯度轉移等,堅定邁出地方經濟高質量發展的第一步。三是構建多層次房地產市場。針對中低收入人群住房需求,需要加快完善政策性住房體系;而中高端住房市場理應由市場供求決定,但要提高信貸、稅收門檻,嚴厲打擊投資炒作。

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